Skip to content
Главная | Физический износ недвижимого имущества

Физический износ недвижимого имущества

Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение обесценение: Как отмечалось ранее, физический износ подразделяют на устранимый и неустранимый.

Удивительно, но факт! Подходы к оценке недвижимости:

Кроме того, на практике элементы сооружения, имеющие устранимый и неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие. Короткоживущие элементы — элементы, имеющие меньший срок жизни, чем все сооружение в целом кровля, сантехническое оборудование и т.

У долгоживущих элементов ожидаемый срок жизни сопоставим со сроком жизни всего сооружения фундамент, несущие стены и т. Устранимый физический износ короткоживущих элементов Причиной возникновения устранимого физического износа является естественное изнашивание элементов здания со временем, а также небрежная эксплуатация.

Неустранимый физический износ компонентов с коротким сроком жизни Неустранимый физический износ элементов с коротким сроком жизни представляет собой затраты на восстановление этих быстроизнашивающихся компонентов и определяется разницей между восстановительной стоимостью и величиной устранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни этих элементов.

Устранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни Устранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни в стоимостном выражении может быть определен разумными затратами на его устранение подобно устранимому физическому износу элементов с коротким сроком жизни. Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни определяется разницей между восстановительной стоимостью всего здания и суммой устранимого и неустранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни здания.

Удивительно, но факт! При этом в зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами:

Определяется величина рентных потерь как разница в арендной плате при стабильных и измененных внешних условиях. Из полученной величины выделяется доля рентных потерь, приходящаяся на здание. Здесь имеется в виду, что часть арендной платы приходится на земельный участок. Выделенная доля рентных потерь капитализируется делится на коэффициент капитализации , исходя из сложившейся нормы капитализации для подобных зданий. Метод сравнительных продаж Метод сравнительных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам парным продажам.

7.5. Методы расчета накопленного износа

Алгоритм применения метода сравнительных продаж следующий. Определяются сопоставимые объекты к оцениваемому объекту. Корректируются различия в объектах, исключая внешние факторы.

Удивительно, но факт! В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа:

Разница рыночных стоимостей после корректировки относится на экономический износ. В ряде случаев метод сравнительного анализа продаж позволяет определить общий накопленный износ, как правило, типового объекта оценки. В практике этот метод применяется только при наличии достоверной информации.

Метод срока жизни Данный метод можно применять в том случае, если наблюдается тенденция резкого сокращения оставшейся экономической физической жизни объекта недвижимости по причине сноса.

Организация эксплуатации недвижимости2.doc

Примером может быть снос объектов недвижимости для строительства моста, магистрали, перепланировки. При расчете общего накопленного износа, преимущественная доля отдается экономическому износу, вызванному внешними факторами. Доли других видов износа будет малой, поэтому есть все основания общий накопленный износ интерпретировать как экономический износ. В чем суть методов затратного подхода к оценке стоимости объектов недвижимости?

Глава 1. Объект недвижимости: сущность и основные признаки

Каковы сферы использования затратного подхода к оценке стоимости объектов недвижимости? Каковы основные этапы реализации затратного подхода к оценке стоимости объектов недвижимости? Какие методы оценки входят в состав группы затратного подхода к оценке стоимости объектов недвижимости? Чем отличается восстановительная стоимость объекта недвижимости от стоимости замещения? С помощью каких методов можно определить размер физического износа объекта недвижимости? Метод срока жизни основан на определении накопленного износа в результате непосредственного осмотра строений.

При определении износа этим методом используется ряд основных понятий: Срок экономической жизни — отрезок времени, в течение которого объект можно использовать и получать прибыль, вклад улучшений в стоимость земельного участка больше нуля.

Ремонт и реконструкция могут увеличить его, а изменившиеся вкусы и социально-экономическая обстановка — уменьшить. Хронологический возраст — фактический возраст здания, т.

Удивительно, но факт! Существуют три вида износа недвижимости — физический, функциональный, внешний.

Эффективный возраст — возраст здания, определяемый исходя из его внешнего вида. Метод срока жизни базируется на том, что эффективный возраст, выраженный в процентах, отражает типичный срок экономической жизни, так же как процент накопленного износа отражает общие затраты воспроизводства. Экономическая жизнь - определяется от начала времени использования, в течение которого объект приносит доход. В этот период совершаемые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда использование объекта не может принести доход, обозначенный должной ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости.

При этом производимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта из-за его общего износа [7,56]. Эффективный возраст - определяется на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на время оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей использования здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону.

В случае нормального использования здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому [5,85]. Оставшийся срок экономической жизни здания составляет период времени от начала даты оценки до окончания его экономической жизни.

Разновидности амортизации

Оценочный износ может быть одним из основных параметров, позволяющих рассчитать фактическую стоимость объекта оценки на конкретную дату. Определение устранимого физического износа основано на учете всех необходимых расходов по текущему ремонту, включающему покраску и мелкий технический ремонт, который должно выполниться перед продажей недвижимости для увеличения прибыли или уменьшения убытков. Признак незначительного физического износа здания - невозможность его дальнейшего использования по условиям технической безопасности.

Износ каждого элемента объекта оценивают отдельно. Процент износа определяется в последствие осмотра или технической экспертизы и переводится в денежное выражение умножением процента износа на восстановительную стоимость каждого элемента.

Функциональный износ возникает в результате не достаточности объекта современным функциональным требованиям. Может возникнуть из-за неэффективной планировки здания, плохого дизайна.

Удивительно, но факт! Моральный износ подразделяется на функциональный и технологический.

Строение при этом пригодно к использованию, но обесценивается, то есть утрачивает стоимость за счет появления современных более глубоких функциональных аналогов Если имущество предназначено для сдачи в аренду, его износ определяется потерями в арендной плате.

Внешний износ можно определить потерями дохода из-за внешних факторов, либо рассчитать путем сравнения продаж при наличии и отсутствии внешних влияний.

Причины возникновения внешнего износа - изменение внешних по отношению к недвижимости факторов, например: Недостатки, требующие добавления элементов, - элементы здания и оборудования, которых нет в имеющемся окружении и без которых оно не может отвечать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных взглядов измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов, - позиции, которые еще исполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам счетчики для воды и газа и противопожарное оборудование.

Эффективный возраст ЭВ рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.

Удивительно, но факт! Для применения метода разбивки при определении накопленного износа необходимо в качестве расчетной базы иметь данные о стоимости нового строительства, выполненные с разбивкой по конструктивным элементам.

Оставшийся срок экономической жизни ОСЭЖ здания - период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни рис. Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете начисление износа. Оценочный износ - один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату.



Читайте также

  • Алименты на одного ребенка кыргызской республики
  • Причинение вреда жизни и здоровью ребенка