Skip to content
Главная | Правопреемник прав на недвижимое имущество

Правопреемник прав на недвижимое имущество

Регистрация прав на недвижимость, возникающих на основе универсального правопреемства К универсальному правопреемству теория гражданского права относит переход прав при реорганизации юридических лиц и при наследовании. Общим для случаев универсального правопреемства, в отличие от правопреемства по сделкам, является то, что от правопредшественника к правопреемнику правопреемникам переходит вся совокупность имущественных прав, а не отдельное имущество, указанное в сделке.

Вместе с тем оба варианта универсального правопреемства имеют существенные различия применительно к основаниям и процедуре регистрации прав на недвижимость и поэтому будут рассмотрены раздельно. Поскольку предыдущий раздел мы закончили рассмотрением вопросов, связанных с юридическими лицами, поэтому начнем с универсального правопреемства при реорганизации юридических лиц. В соответствии со ст. Исключением из этого правила является реорганизация юридического лица в форме присоединения к нему другого юридического лица.

В этом случае первое из них считается реорганизованным с момента внесения в единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении деятельности присоединенного юридического лица. Статья 58 ГК РФ говорит о том, что к вновь возникшим в результате реорганизации юридическим лицам переходят права и обязанности реорганизованных юридических лиц, и указывает документы, на основании которых происходит такой переход.

При слиянии, присоединении и преобразовании это передаточный акт, а при разделении и выделении - разделительный баланс. Очевидно, что именно эти документы должны признаваться правоустанавливающими при регистрации прав на недвижимое имущество в случае реорганизации юридических лиц. Статья 16 Федерального закона "О государственной регистрации юридических лиц", которая называется "Завершение государственной регистрации юридического лица, создаваемого путем реорганизации", говорит, в частности, о том, что с момента государственной регистрации вновь возникших юридических лиц в случаях преобразования, слияния и разделения ранее существовавшие юридические лица считаются прекратившими свою деятельность.

С прекращением деятельности присоединяемых юридических лиц связана также реорганизация в форме присоединения. В связи с этим понятно, что момент возникновения права собственности на недвижимое имущество при реорганизации не может быть связан с государственной регистрацией права на недвижимость вновь возникших при реорганизации лиц. За такое решение, по крайней мере, два аргумента.

Во-первых, признание права вновь созданного в результате реорганизации юридического лица возникшим с момента государственной регистрации этого права привело бы к возможности существования юридического лица без имущества, что противоречило бы п. Но, самое главное, в таком случае после регистрации вновь созданного юридического лица недвижимость до государственной регистрации права на нее этого лица вообще не имела бы собственника, так как прежний собственник уже прекратил свое существование, а вновь созданное юридическое лицо это право еще не приобрело.

Здесь уместно рассмотреть еще один вопрос, связанный с регистрацией прав на недвижимое имущество. Хаскельберг, датой регистрации права на недвижимое имущество может быть признан день внесения соответствующей записи в ЕГРП или время подачи заявления о регистрации.

Определенный интерес представляет вопрос: Вопрос этот переходит в практическую плоскость в таких не столь редко встречающихся ситуациях, когда смерть физического лица следует после подачи заявления о регистрации права, но до внесения соответствующей записи в ЕГРП.

Аналогичная ситуация становится актуальной для юридических лиц в случае, если лицо, отчуждающее недвижимое имущество, ликвидируется или реорганизуется после подачи заявления.

В настоящее время Федеральная регистрационная служба при получении подобной информации отказывает в регистрации перехода права собственности.

4.1. Регистрация прав на недвижимостьна основании сделок отчуждения

Однако суды общей юрисдикции зачастую удовлетворяют требования истцов о признании отказа недействительным, мотивируя решения тем, что отчуждатель выразил свою волю в момент подачи заявления о регистрации перехода права собственности. Такое положение также будет соответствовать и налоговому законодательству, так как в соответствии со ст. Частное право, договорное регулирование 1. Недвижимое имущество в гражданском праве. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости. Противоречие это будет состоять в том, что в реестре зарегистрировано право наследодателя, а заявляет себя в качестве собственника наследник, право которого не зарегистрировано и не подтверждено надлежащим для регистрирующего органа документом абз.

Таким образом, наследник до получения им свидетельства о праве на наследство фактически лишен права распоряжаться наследственным недвижимым имуществом. При ныне действующем законодательстве специфика его положения состоит в том, что он может до получения свидетельства о праве на наследство заключить сделку отчуждения недвижимого имущества если оно не относится к жилой недвижимости - п.

В связи с регистрацией перехода прав на недвижимость в порядке наследования возникает одна весьма не простая проблема. В соответствии с действующим законодательством вещные права на недвижимость в большом количестве случаев возникают с момента их государственной регистрации. На практике право в незарегистрированном состоянии, как право, подлежащее регистрации, может находиться весьма длительное время, так как закон не устанавливает каких-либо сроков для государственной регистрации вещных прав на недвижимость.

Такое положение не исключает того, что в период до регистрации с участниками отношений по поводу недвижимости произойдут события, влекущие правопреемство, - физическое лицо может умереть, а юридическое лицо может быть реорганизовано или ликвидировано.

Таким образом, правилами гл. Поэтому любой рентный договор независимо от назначения объекта недвижимости должен считаться заключенным с момента придания ему надлежащей в данном случае нотариальной формы. Невыполнение требования о регистрации такого договора влечет его ничтожность. Связанность плательщика ренты обязательствами с ее получателем, обремененность объекта влекут за собой возможность досрочного прекращения рентного договора с возвратом недвижимости получателю ренты. Специфика рентного договора такова, что до наступления срока окончания выплаты ренты он не может считаться исполненным и может быть расторгнут по инициативе получателя ренты.

В то же время согласно п. В какой же мере это общее правило применяется к рентным договорам? Этот вопрос решается по-разному в зависимости от вида рентного договора. Положения о постоянной ренте не содержат исключения из правила п. Таким образом, получатель ренты даже в случае нарушения плательщиком своих обязательств не вправе требовать возврата недвижимого имущества, переданного по договору, если это не предусмотрено самим договором.

Он наделен правом требовать только выкупа ренты ее плательщиком ст. Следовательно, представление в регистрирующий орган соглашения о расторжении договора постоянной ренты не может быть основанием для регистрации перехода права собственности от плательщика ренты к покупателю, если такое последствие не предусмотрено самим договором постоянной ренты.

Удивительно, но факт! Такие сообщения могли бы направляться с приложением копий отказов в регистрации.

Однако, по мнению автора, не исключен случай, когда соглашением сторон о выкупе ренты в качестве предоставления со стороны плательщика ренты будет передан тот самый объект недвижимости, который ранее был предметом договора постоянной ренты. Однако в таком случае речь идет не о расторжении договора ренты, а к данному соглашению должны применяться нормы о купле-продаже недвижимости, где продавцом выступает плательщик ренты, а покупателем - ее получатель.

Несколько иначе решается вопрос применительно к пожизненной ренте. Однако, "если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты".

Таким образом, получатель пожизненной ренты в отличие от получателя ренты постоянной вправе требовать возврата недвижимости, но при соблюдении ряда условий. Во-первых, отчуждение недвижимости происходило бесплатно, во-вторых, нарушение договора было существенным, а в-третьих, возврат объекта недвижимости возможен только в процессе выкупа ренты с зачетом его стоимости в счет выкупной цены.

Следовательно, регистрация "обратного" перехода права собственности от плательщика к получателю ренты и здесь может быть произведена на основании договора о выкупе ренты.

НАСЛЕДОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ И ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ

Кроме того, такая регистрация может быть произведена и на основании решения суда, если стороны не достигнут соглашения. Совсем по-другому решается данный вопрос в случаях договора пожизненного содержания с иждивением. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты". Таким образом, получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением может в случае существенного нарушения договора плательщиком ренты по своему выбору потребовать как возврата соответствующего объекта недвижимости, так и выкупа ренты.

В данной норме содержится исключение из правила п. Представляется, что и в этом случае регистрация обратного перехода права может быть произведена на основании соглашения сторон договора о его расторжении с возвратом объекта недвижимости. Однако в этом случае к такому соглашению нельзя применять правила о купле-продаже, так как оно носит специальный характер и направлено на реализацию п.

Удивительно, но факт! В случае, когда основанием перехода права собственности к наследодателю является сделка отчуждения, ответчиком, как правило, выступает лицо, которое отчуждало объект по договору.

Вместе с тем на практике регистрация прекращения права плательщика ренты практически всегда происходит на основании решения суда. Передача вещных прав на недвижимое имущество при создании юридических лиц. Рассматривая данную разновидность сделок отчуждения недвижимости, следует отметить, что с точки зрения регистрации прав на недвижимое имущество существуют две принципиально различные ситуации. Первая - передача недвижимого имущества при создании юридического лица, и вторая - те же самые действия в отношении юридических лиц, которые уже созданы.

В силу их существенной специфики каждая ситуация будет рассмотрена отдельно. Начнем с вновь создаваемых юридических лиц. О совершении учредителями сделок отчуждения имущества можно говорить лишь при создании юридических лиц, по отношению к которым их участники либо имеют обязательственные права, либо вообще не имеют имущественных прав п. В первом случае сделка носит возмездный характер, поскольку при внесении недвижимости в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества участник приобретает право на получение доходов от деятельности такого лица, во втором же случае сделка носит безвозмездный характер, так как при передаче имущества в процессе создания общественных и религиозных организаций, благотворительных фондов, их учредители не вправе рассчитывать на какой-либо имущественный эквивалент.

Действующим законодательством не предусмотрена государственная регистрация сделок, направленных на переход права собственности на недвижимость к вновь создаваемым юридическим лицам. Однако возникновение права на недвижимость у этих юридических лиц должно быть зарегистрировано в соответствии со ст. Вопрос же состоит в том, в какой момент право учредителя считается прекратившимся, а право вновь созданного юридического лица считается возникшим?

Вполне очевидно, что здесь невозможно поставить момент возникновения права вновь создаваемого юридического лица в зависимость от регистрации этого права.

Удивительно, но факт! Первая точка зрения имеет среди прочих доводов в ее пользу то преимущество, что позволяет точно определить момент возникновения недвижимости, которая появляется с даты регистрация права на нее в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Произвести эту регистрацию до регистрации самого юридического лица невозможно, так как нет еще самого субъекта. Считать же, что право на передаваемое имущество после регистрации юридического лица, но до регистрации права по-прежнему принадлежит учредителю, означало бы, что некоторые юридические лица на момент их создания были бы лишены имущества, что противоречило бы п.

Удивительно, но факт! Вместе с тем подлежащее государственной регистрации право представляет собой такую совокупность юридических фактов, которые дают потенциальному правообладателю право требовать осуществления государственной регистрации и порождают обязанность государства такую регистрацию осуществить.

Логично предположить, что если с момента государственной регистрации юридических лиц их учредители утрачивают право собственности на имущество, то в этот же момент данное право возникает у вновь созданного юридического лица.

Трудно предложить иное решение данного вопроса при создании юридических лиц. Поэтому не может не вызвать возражений позиция Е. Пискуновой, которые полагают, что "права на недвижимое имущество, переданное в качестве вклада взноса , созданного путем учреждения нового юридического лица, возникают в соответствии с п.

Однако сам по себе сделанный вывод не решает всех правовых проблем, связанных с переходом прав на недвижимость к вновь создаваемым юридическим лицам. Следует обратить внимание на то, что в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации юридических лиц", орган, уполномоченный проводить такую регистрацию, лишен права проверки юридической состоятельности представленных ему документов, в том числе и документов о передаче недвижимости вновь создаваемому лицу.

Статья 23 указанного закона в качестве оснований для отказа в государственной регистрации юридического лица называет только два: Это значит, что в учредительных документах может быть указано, что одним из учредителей в уставный капитал юридического лица вносится объект недвижимости, однако принадлежность этого объекта учредителю будет подтверждена лишь заявлением о государственной регистрации.

Таким образом, принимая решение, с которым закон связывает возникновение права собственности у вновь создаваемого юридического лица, орган, регистрирующий юридические лица, будет лишен какой-либо объективной информации о соответствии закону данной сделки.

Удивительно, но факт! Какова же в этом случае судьба прав на недвижимость, которые не были зарегистрированы до момента возникновения вопроса о правопреемстве?

В связи с тем, что момент возникновения права вновь создаваемого юридического лица на недвижимость не связан с моментом регистрации этого права, возникает еще два вопроса. Первый - с какого момента вновь созданное юридическое лицо может заключать сделки по распоряжению недвижимым имуществом, переданным ему учредителями, и второй - как быть с положением п. Вряд ли подлежит сомнению утверждение о том, что лицо приобретает право распоряжения имуществом с момента возникновения у него этого права.

Следовательно, такое право возникает у вновь созданного юридического лица с момента его регистрации.

Удивительно, но факт! В этом случае требования к договору будут определяться в зависимости от назначения жилое или нежилое этого имущества.

В то же время ст. Налицо явное несоответствие, которое должно быть устранено. Путь его устранения видится в том, чтобы из ст. Таким образом, можно было бы говорить о правах просто возникших ранее того момента, когда встал вопрос об их регистрации. Тогда на основании п. Вместе с тем достаточно трудно представить себе, чтобы участник гражданского оборота, обладающий достаточным опытом и осмотрительностью, заключил бы с вновь созданным юридическим лицом сделку в отношении переданного этому лицу в уставный капитал недвижимого имущества лишь на основании его учредительных документов и акта регистрации этого юридического лица.

Можно с уверенностью предположить, что в качестве обязательного документа для совершения сделки он потребовал бы подтвержденных в установленном порядке сведений о государственной регистрации права данного юридического лица на недвижимость. Но даже если бы такая сделка была заключена, орган, регистрирующий права на недвижимость, должен был сначала зарегистрировать право вновь созданного юридического лица п.

И вот тут возникает вопрос о последствиях вывода регистрирующего органа о незаконности сделки по переходу права от учредителя к вновь созданному юридическому лицу.

В соответствии с законом регистрирующий орган в таком случае должен отказать в регистрации. Но такое решение будет противоречить принятому до этого решению другого регистрирующего органа о регистрации юридического лица, которое является основанием для признания перехода права на недвижимость состоявшимся.

Все эти системы производного возникновения права собственности имеют как преимущества, так и недостатки[3]. Вследствие этого создается неопределенность в гражданском обороте — его участники не могут с достоверностью судить о том, кто является собственником вещи в данный момент и от кого зависит юридическая судьба конкретной вещи. Также не представляется возможным определить платежеспособность того или иного лица.

Эти недостатки устраняются системой традиции, которая увязывает фактическую передачу вещи с моментом перехода права собственности. Если вопрос о совокупности юридических фактов, влекущих при условии государственной регистрации возникновение вещного права, относится в первую очередь к сфере гражданского права, то вопрос о праве требовать регистрации и соответствующей обязанности государства лежит в сфере административно-правовых отношений.

Читать популярные статьи на сайте

На практике право в незарегистрированном состоянии как право, подлежащее регистрации, может находиться весьма длительное время, так как закон не устанавливает каких-либо сроков для государственной регистрации вещных прав на недвижимость. Такое положение не исключает того, что в период до регистрации с потенциальными правообладателями произойдут события, влекущие правопреемство, - физическое лицо может умереть, а юридическое лицо может быть реорганизовано.

Какова же в этом случае судьба прав на недвижимость, которые не были зарегистрированы до момента возникновения вопроса о правопреемстве? Особенность ситуации состоит в том, что, с одной стороны, у умершего гражданина реорганизованного юридического лица право на объект недвижимости без регистрации не возникло, а с другой стороны, при его жизни существовал полный набор юридических фактов, свидетельствующих о наличии у него этого права, за исключением регистрации.

Весьма распространенной является ситуация, когда гражданин при жизни приобрел объект недвижимости, придал договору купли-продажи необходимую форму, однако умер, не успев подать заявление о регистрации. Что делать наследникам этого лица? Могут ли они рассчитывать на получение права собственности на объект в порядке наследования, или собственником объекта остается продавец, а наследники могут потребовать от него лишь возврата уже уплаченных денег?

Сегодня на практике решение проблемы обычно выглядит так.



Читайте также

  • Как ести себя на допросе
  • Чтобы взять ипотеку что надо
  • Заявление на взыскание алиментов на ребенка инвалида